8.2 부동산대책 핵심 정리

'8.2 부동산 대책'은 2017년 8월 2일 『실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안』을 목표로 한 정부의 부동산 정책이다. 정부는 6.19부동산대책을 통해 투기성 주택 수요를 억제하여 실수요자 중심의 시장 형성을 유도하였다. 8.2 부동산 대책은 이보다 한층 더 강화된 부동산 정책으로 '투기지역에 투기수요의 유입 차단', '실수요 중심의 주택 수요 관리 강화', '서민을 위한 주택 공급 확대' 등을 목표로 투기지역 지정, 대출 규제 강화, 양도 소득세 강화 등이 핵심이다. 실수요자 위주의 주택 공급 원칙에 따라 세제, 금융, 청약 제도, 주택 공급, 불법행위 엄정 단속 등의 대책을 발표했다. 

부동산 시장이 과열된 지역을 3단계로 나눠서 단계별로 구제하고 있으며 규제의 강도는 투기 지역>투기 과열 지구>조정 대상 지역으로 구분된다. 조정 대상 지역에 포함되면 청약 1순위 자격 제한이 생기고, 전매 제한, LTV, DTI 10% 강화 등의 규제를 받게 된다. 

서울은 전 지역이 투기과열지구 혹은 투기지역으로, 세종시는 투기지역으로 지정한다. 투기지역은 가장 규제가 심한 지역이다. 

전국 공통 적용
금융 
중도금 대출 보증요건 강화-중도금 대출 보증요건 강화 9억 원 이하 주택 대출보증이 '1인'당 통합 2건 이하에서 '세대'당 통합 2건 이하로 제한된다. 연소득 6천만 원 이하, 6억 이하의 실수요자에 대한 혜택 확대 

청약 
가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입  민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 -가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입 가점제로 당첨된 사람과 그 세대에 속한 사람들은 2년 동안 가점제에서 배제, 민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 현행 제도인 추천제가 아닌 가점제를 우선 적용한다. 또한 지방 민간택지 전매 제한 기간 설정 (광역시) 전매 제한 기간을 6개월로 신설한다.

청약 제도 조정 대상 지역과 투기과열지구의 1순위 자격 = 청약통장 가입 후 2년 경과+납입횟수 24회 이상 조정 대상 지역 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%, 투기과열지구 85㎡ 이하 100%로 청약 가점제도 강화한다. 

공급 
공적 임대주택 연간 17만 호 공급-공적 임대주택 연 10만 호를 매년 수도권에 공급, 신혼부부를 위한 분양형 임대주택 맞춤형으로 저렴 공급(전국 5만 호, 이중 수도권에 3만 호 공급)

실수요자를 위한 청약 제도 등 정비    
1순위 청약저축 가입기간 2년으로 강화(투기과열지구 및 조정 대상 지역)
청약가점제의 적용 비율을 투기과열지구에서는 100%, 조정 대상 지역에서는 75%로 조정

재건축, 재개발 규제 정비

재건축 초과이익 환수제 2018년 1월부터 시행 - 2017년까지 관리처분계획 인가 접수를 하지 못한 재건축 단지는 조합이 얻은 이익이 1인당 3천만 원을 넘으면 초과 금액의 50%를 세금으로 부과한다.

투기과열지구에서 재건축, 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 양도를 제한
투기 과열 지구 내에서 재당첨 제한(일반분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간)
금년도 도시재생 뉴딜사업 선정 대상에서 제외(투기과열지구 및 투기지역) 
재개발 사업 시 임대주택 공급 의무 비율 상향

기타 
민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선
다주택자 임대주택 등록 유도 

지방 민간택지 전매 제한 기간 설정(광역시)
1. 부산, 대구, 울산, 광주, 대전 등 지방 광역시 민간택지 최소 6개월 
2. 조정 대상 지역으로 지정된 부산광역시 민간택지 최소 6개월 
3. 오피스텔 인터넷 청약 근거 마련 및 허위광고 처벌 강화

불법행위 근절
특별사법경찰제 도입
국세청 등 관계 기관 공조 강화 
불법 전매 처벌 규정 강화(불법 전매 처벌 1억 원)

투기과열지구와 투기지역이 아닌 조정 대상 지역
1. 경기도 6개 시 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성, 동탄 2
2. 부산 7개구 해운대구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구, 진구, 기장군

세제 
다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제-다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제되며 2주택자 '기본세율 + 10%', 3주택 이상은 '기본 세율 + 20%'의 양도세가 적용된다. 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주 요건 추가) : 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주 요건 추가) 기존은 2년 보유하면 양도소득세가 비과세였으나, 2년 보유 + '2년 거주' 요건이 성립해야 한다. 

분양권 전매시 양도소득세 강화(50%)-분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%) 기존엔 보유기간에 따라 양도소득세가 줄어들었으나, 보유기간과 상관없이 양도소득세를 50% 일괄 적용하며 2018년 1월 1일 이후 적용된다.

양도소득세 적용은 2018년 4월 1일 이후부터 적용되며 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화가 되어 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하인 현행에서 2년 이상 거주까지 포함하여 조건이 강화되고, 9억 원 이상의 양도가액일 경우 9억 원을 초과하는 양도차익에 대한 과세 된다.

2주택 이상 보유자는 2018년 4월 1일 이전에 양도하면 중과세를 피할 수 있다. 강남 등 투기지역으로 지정된 12개 지역의 3주택 이상 보유자는 양도세 기본세율 +10% p가 2017년 8월 3일 이후 바로 적용된다.


양도소득세 예외
1억 원 이하 주택, 지방 3억 원 이하 주택일 경우 
상속 일로부터 5년 경과되지 않은 주택 
종업원에게 10년 이상 무상으로 제공된 주택 
장기임대주택 (일정 호수 이상 건설 혹은 매입한 장기 임대주택) 
근무상 이유로, 학업, 치료 등의 문제로 1년 이상 거주하고 3년 이내일 경우 
지방자치단체 인가, 국세청 사업자 등록 후 5년 이상 운영한 가정 어린이집 
새 집을 산 후 3년 이내 판매 경우 위의 조건을 살펴보면 구입 후 되팔기 위한 시간 유예와 같이 투기 목적이 아닌 실거주 위주의 목적의 경우는 적용되지 않는다.

청약

1순위 자격요건 강화(+투기과열지구)-1순위 자격 요건 강화 현행 제도는 가입 후 6개월 납입횟수 6회(수도권 12회) 이상이면 1순위 청약자격이었지만, 앞으로는 가입 후 2년 납입횟수 24회 이상이어야 1순위로 자격 요건이 강화된다.

가점제 적용 확대(+투기과열지구)- 실수요자 우선, 가점제 적용 확대 전용면적 85m2 이하 75%, 85m2 이상 30%로 가점제가 상향 조정된다. 

기타 
오피스텔 전매 제한(소유권 이전등기시) 및 지역 거주자 우선 분양(+투기과열지구)

투기지역이 아닌 조정 대상 지역 & 투기과열지구 
서울 14개구-구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진+과천시

금융
1순위 자격요건 강화(+투기과열지구)
가점제 적용 확대(+투기과열지구)

정비 사업
재개발 등 조합원 분양권 전매 제한
정비 사업 분양 분(조합원+일반분양) 재당첨 제한
재건축 조합원 지위 양도제한 강화
분양권 전매 투기과열지구에는 재건축 조합원의 지위 양도가 전면 금지된다. 도정법 개정 후 사업시행 인가가 나는 재개발 조합 분양권은 관리처분부터 소유권이전등기 시까지 전매 제한이 된다.

조정 대상 지역&투기과열지구&투기지역 모두 해당
서울 11개구 -강남, 서초 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서+세종시

금융
다주택자에 대한 금융 규제 강화, 주택 담보대출 제한 강화(세대당 1건)-LTV, DTI 40% 적용, 1세대 1건 이상 주택 담보대출 가구(다주택자)는 LTV, DTI 30%로 강화 적용된다.  중도금 대출 보증 세대당 2건(현재 1인당 2건),  투기지역은 조정 대상 규제와 투기과열지구 규제 + 다주택자 양도세율 10%가 추가되며 주택 담보 대출도 세대 당 1건으로 제한된다. 

자금조달 계획 선정 의무화 
주택 거래 신고제 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달 및 입주계획을 신고 의무화한다. 자금조달 계획서에는 금융기관 예금액, 부동산 매도액, 주식 채권 매각 대금, 현금 등 집을 사는데 들어간 자기 자금과 LTV, DTI 한도 내의 대출금, 사채 금액 등을 기재해야 한다.